投资风险

在向我们咨询之前,不要与开发商签合同!

投资者所承担的最常见的风险,就是无法了解销售合同中概述的每一方的内容和权利,通常在没有任何独立和专业的建议的情况下就选择简单地签署了具有法律效益的文件。在签署之前,您必须有法律专业人士,比如Ronald Serry,彻底评估任何期房合同中的规格明细。

通常情况下,期房投资合同中的条款都是具有偏袒性(偏袒向开发商)以及含糊不清的,合同中的大部分条款都是有利于开发商的。因此,对房产以及当地法律不够了解的投资者通常会签署一份不利于己方的合同,当交房时,投资者通常都会比较失望,因为这与他们预先的结果偏差太多(而且经常投资价值较低)。

合同是一份具有法律约束力的文件,一旦签署即可生效。所以请务必在签署合同之前,先咨询我们专业的团队!

如果没有专业律师的建议,会发生什么?

期房合同的偏颇性和模糊性令人震惊,投资者为自己的理想房产签订购买合约,但通常只有房子或公寓建造完成后才能意识到已经无法挽回的风险,开发商拥有的各种免责声明会免除责任,以及买方有限的权利。其中经常引起歧义和偏颇的免责声明如下:

  1. ‘买方承认并同意,除了合同中所述条款,卖方或卖方代表提供的任何信息、声明以及保证,均为买方根据自己的自由意志所接受’
  2. ‘买方承认并同意卖方拥有绝对酌情权,决定或规定对规划文件进行修改’
  3. ‘买方不得反对对规划文件进行的任何修改’
  4. ‘卖方对产品的维修、使用条件、适用性的状况,或对任何产品条款的任何遵守或不遵守都不作任何声明或担保’
  5. ‘买方承认该产品可能受到污染,并将负责与环境保护清理相关的任何费用’

以上只是部分具备偏袒性和模糊性的合同条款,但它很明显地表明了开发商试图利用这样的合同,与投资者完成不公平的交易意图。每个期房合同都有更多隐蔽甚至公开的这种条款,面对这种情况,你需要找到像Ronald Serry这样的专业房产投资律师团队,来为你规避掉合同中可能带来的隐藏风险,仔细地帮你阅读以及了解合同的所有条款明细,这些都需要你有足够清晰的了解!

让我们深入研究一个具体的免责声明的例子来解释这些合同条款的模糊性,一项严重不利于买方以及对开发商非常有限限制权利的条款。假设这个合同有以下两项条款。

第一条: ‘开发商可以自行决定对规划文件的修订.

规划文件: ‘配件包括一台洗碗机’

虽然最初看起来这可能不是一个问题,但开发商采用的模糊语言意味着买方在洗碗机的选择上(如果有的话)几乎没有选择权。根据这项合同规定,开发商可以安装他们想要的任何洗碗机。由于没有规定洗碗机的特定品牌或型号,开发人员绝对有权决定应安装的洗碗机类型,这意味着由于与开发相关的预算约束,他们可能会安装劣质的洗碗机,让买方对开发商没有任何要求他们想要的洗碗机的权利。

洗碗机对买方来说可能并不是一件大事,但是期房合同通常会在整个合同范围内进行免责。而不只是洗碗机,它可能包括一个空调机组、灯的类型、公寓的布局、公寓的大小等等。开发商希望以最低的成本完成开发工作,您必须了解您正在签约的内容,以避免被开发商利用。

施工/建筑 & 基础设施

与公寓生活有关的一个常见问题是存在大量影响入住者享受平静生活的房屋外部噪音。一般来说,期房投资的合同和条款,未提供有隔音设施安装的建筑和施工规范的说明。签订这种具有遗漏信息的合同,投资者就可能因为这项遗漏的条款,在进行房屋租赁的时候,因为房屋有外部噪音,而降低承租方的租赁资金,从而直接导致投资回报下降。

除此之外,由开发商提供的宽带连接,将是买方视为财产基础设施的一个重要考虑因素。在未能提供进入国家宽带网络的情况下,买方在访问互联网时将受到限制,并将在未来为其公寓或楼盘安装该技术时,带来重大成本损失。

合同的供求关系原则

期房合同的供求关系原则:当公寓供应不足(即需求量大于供应量)时,买方会被迫快速签订合同,因为如果不签署,那么其他人将会顶替原有买方。开发商不太可能会修改合同,因为他们知道肯定会有人来购买该房产。

然而,然而,当公寓供应过剩(即供应量大于需求量)时,买方更容易与开发商进行协商,因为开发商不确定他们是否能够出售该房产。因此,开发商有可能会对合同进行修改,并就购买价格进行协商,并确定他们是否会出售该特定公寓。

虽然澳大利亚房地产市场一直异常火热,但近年来已经大幅下降。下表显示,2016年9月份,位于墨尔本的房地产银行进行的房地产估价,约40%的价值低于合同价格(因此是财务问题)。

来源: Michael Yardney’s Property Update http://propertyupdate.com.au/what-every-property-investor-needs-to-know-about-buying-off-the-plan-property/

在澳大利亚,公寓市场目前供过于求,这意味着,这份由投资者承担法律结果的合同,一份正确的分析报告和合同评估,可以让投资者更好地确保己方的权利以及财产得到保护。

法律风险

 

‘警告:合同是一份具有法律效益的协议,你应该在签订合同之前仔细阅读’

如前所述,期房投资合同存在重大风险。虽然合同规定了许多义务,但为了避免经常实施巨额罚款,对期房以及公寓的买方亦附加了必须遵守的法定义务。

外商投资审查委员会

外商投资审查委员会(FIRB)是一个非法定机构,向政府提供有关外商投资的建议,包括在房地产投资方面。

政府对外商在房地产行业的投资政策应该是创建和建设新的住宅,这是为建筑业创造就业机会,有助于支持经济增长的政策。

根据澳大利亚法律,外国投资者只能购买期房,即尚未建造的房屋。如果外国投资者购买了不被认为是期房的公寓,将会有极大的风险,包括巨额的罚款和惩罚。

在购买期房之前,外商投资者需要进行申请并接受外商投资审批。这些申请有一定的费用,每次购买房产前通常需要申请审批。简而言之,这些费用是:

投资类型 费用
价值100万澳元以下的房产 5000澳元
价值100万澳元以上的房产 1000澳元,其后房产价值每增加100万澳元,费用增加10100澳元
新住宅豁免证书 预付价格为25000澳元,基于以上费率随出售给外商的住宅进行调整

开发商通常会有一个新住宅豁免证书,允许他们向外商投资者出售新的住宅,这意味着外商投资者可能并不需要进行申请审批。重要的是,此豁免证书必须提供给如同我们等的法定代表人,以确定是否适用于您的购买以及是否需要向FIRB提交申请。

如前所述,对于没有遵守FIRB的要求(包括刑事,民事和处罚令 )的人,将有严格的处罚。这些处罚会延伸到其他执法机构,如移民和边境保护署。

业主立案法团

购买公寓时,买方将受“业主立案法团规则”约束。业主立案法团是一个管理公寓共有财产的机构,是在注册“细分计划”后创建的。买方通常在交房后成为业主立案法团的成员。

合同规定买方遵守这些规则的一个典型条款是:

‘买方承认并理解,他们将在交房后成为业主立案法团的成员’. 

虽然这是强制性的,开发商的所有成员都是业主立案法团的一部分,但每个业主立案法团采用的规则各不相同,这意味着如果买方未能就规则的内容收到适当的建议,买方就可能受到严格的规定限制。

业主立案法团规则往往限制和约束买方一定的条款内容,比如一些规则限制业主饲养宠物。因此,买方了解他们根据“业主立案法团”规定的权利至关重要,因为其内容可能严重限制买方对其房产的自由买卖。

合同条款往往强加给买方义务接受这些供应商可以自行调整的规则。请参考以下的一项合同条款:

‘买方承认并同意,卖方可在交房前对“业主立案法团规则”作出修改或变更’

从本质上讲,这将使卖方能够对买方施加任何义务,以及规定其以某种方式行事,包括但不限于:费用支付、获得公共财产和分配停车场的区域。

此外,供应商有权任命自己的经理来管理业主立案法团,这意味着供应商可以在销售公寓之前继续保持其绝对影响力。

所有期房投资者都必须了解根据业主立案法团的合同规定的权利,并了解通常载于合同中的业主立案法团规则的内容.

订金风险

根据合同,对买方施加的核心法律义务是支付公寓的订金,通常是向供应商支付购买价格10%的金额。

从法律角度来看,如果买方未能付清房款,则须在到期日支付购买价款的其余部分,供应商有扣押订金以及展开民事诉讼索求损害赔偿的权利,其金额通常是买方支付的价格与随后的买方在违约后支付的价格之间的差额。

如前所述,大约40%的公寓在交房前以低于交房时的价值进行估价。在这种情况下,如果买方违约,开发商要求赔偿的损失可能很大,公寓价值的差异通常超过数万澳元。

因此,买方必须确保他们获得金融批准,或已经签订合同,在主体融资进入一个期房楼盘投资合同之前。此外,通过了解澳大利亚市场,并利用买方代表以代其行事,购买者可以通过购买不太可能贬值的公寓来减轻其潜在风险。

在澳大利亚有种罕见的情况,买方由于公寓价值的大幅下跌及其初期价值估值与交房时估值的巨大差异而剔除购买价格。在这些罕见的情况变得越来越常见的情况下,越来越多的外商投资者剔除购买价格并消失不见,这意味着开发商极端难以起诉损害赔偿。通过参与这一行动和违约合同,该公寓的估值下降(意味着未来的买家不可能获得高价格的融资),将会影响到公寓的转售价值。

此外,如果开发商在楼盘开发方面无法履行其义务,而订金已经交给开发商,则买方可能会失去订金,并且无法索赔。造成此结果的原因是担保债权人,例如借给开发商的银行,有权利优先获得任何未付款项。因此,由于买方的订金是作为开发商的资产而持有的,担保债权人可以要求对其拥有,买方不能因此起诉开发商或要求任何赔偿。

作为期房买方,由于开发商或建筑商不能履行其协议项下的义务,是否是由信托公司持有您的订金这一点至关重要,因为您非常重视您能否获得这笔款项。如上所述,由于没有信托公司,您将面临极大的风险,可能会失去您的全部订金,并且无法获得任何对您所失去的订金的补偿。

您应该向法定代表(例如我们)咨询此种订金,并确保法定代表或财务代表以信托方式持有该订单。

税收,税率和职责

土地税

在澳大利亚,政府征收土地所得税是以土地价值为前提的。每年向澳大利亚的所有公寓所有者收取费用,通常是从$ …到$ ….的小公寓。作为期房投资者的买方,您将有义务为您购买的公寓缴纳土地税。

但是,缴纳土地税还有一些例外情况,最重要的是,您可以向法定代表(如我们)咨询您所拥有的公寓是否会受到土地税的影响,以及是否有适用于您的特定财产的附加税或例外情况。

澳大利亚的主要例外是,如果该公寓被视为住宅的主要居所,则无须缴付土地税。

物业税

一旦交房完成,业主将每年交付地方政府征收的有关公寓的各种税率和税款。这些是每个业主的义务,有助于运行理事会和提供社区服务,如清理垃圾、维护道路和花园,以及能够增加公寓价值的所有重要方面。

印花税

印花税是向政府支付的用于购买包括公寓在内的资产的税款,是法律规定的。 购买公寓时,个人必须向有关当局支付相当于一定公寓价值的税款。

在印花税方面,期房公寓的应交税款明显少于完成时的应交税款。这是因为期房投资的公寓价值明显较低。

例如,期房买方只会对该土地的价值承担责任,因为在空置地块上的施工还没有开始。但是,随着施工进度和公寓价值的增加,应交税费也随之增加。

此外,开发商往往会鼓励买方投资期房开发项目,通过大幅削减房屋的印花税甚至完全免收。通过获得买方的完全代表权,可能会大大增加房产开发商减少应付印花税的可能性。

税收,税率和职责总结

在签署合同之前,了解有关下列税收、税率和职责的权利和义务,以及了解您在购买之前可能需要承担的责任,以便在交房时不会遇到任何意外的费用,这一点很重要。

保险风险

业主立案法团必须符合最低保险规定,包括取消公共财产恢复和替代保险以及公共责任保险,也没有义务采取任何其他形式的保险。

这些形式最普遍的保险是财物保险。内容包括不被视为建筑物的任何物品,例如可能位于属于公共财产的停车场或分配的停车场的买方汽车。

期房公寓的买方必须确保他们获得了足够的财物保险,以确保如果房屋物发生意外,如火灾或管道泄漏,并且其财务有损坏,会有保险涵盖这些物品的赔偿

结构/施工风险

公寓建设的相关事项有相当大的风险。在购买前,期房买方必须就公寓建设的合同内容获得法律意见,对建设者进行尽职调查,并完成之前交房验楼。

对房产面积的更改

在大多数房屋的买方合同中,开发商将保留变更公寓规模高达5%的权利。这是房屋购买的重大财务风险,因为这可能导致楼盘价值大幅度下降。

我们假设以下情况,假设Jack正意向购买一个50平方米的正在开发中的期房公寓,而Jack购买的这个地区的价值是每平方米10,000澳元。 如果开发商能够将公寓的规模调整到5%(即2.5平方米),那么在交房之前,Jack可能会就该楼盘失去25,000美元的价值。

因此,重要的是,修改合同以排除开发商减少公寓的面积的可能,一个可以通过参与我们的法律服务来实现的过程,或如果发生此类事件,则可以协商降价。

公寓的最低要求标准

澳大利亚的大多数州都采用了公寓建设的最低要求标准。在维多利亚州,“更好的公寓设计标准”和新南威尔士的“公寓设计指南”已被实施,以确保充分开发,并保持该地区首选的邻里特征。

虽然这些标准被编辑成了大量的综合文件,但当务之急是必须明白,这些标准在应用上是非常模糊的,不断严格地规定特定设施的目标和目的,而不是严格规定开发商的义务。同样,对这些楼盘提出的最低标准的内容也是令人震惊的,这些要求在投资中是不可取的。

让我们参考一下维多利亚州更好的公寓设计标准的一些组成部分:

  1. 最低居住面积为10平方米的2个或更多的卧室的住宅
  2. 如果距高速公路超过300米,无需隔音设施以降低噪音水平
  3. 窗口最小宽度为1.2米,深度为宽度的1.5倍
  4. 最小主卧室的宽度为3米宽,深度为3.4米

这些标准将导致劣质的开发过程,开发商经常试图仅仅遵守这些标准的最低限度,以降低施工成本并最大化利润。想象一下,住在距离高速公路仅350米的公寓,由于贪心的开发商,你的私生活被嘈杂的汽车和交通不断的打扰。

在获取期房开发的价值时,您认为财产是否符合或实质超过这些要求是至关重要的,因为这将大大影响未来楼盘的转售价值。

另外,在很大一部分房屋合同中对公寓飞布局没有规定,开发商经常提供“细分计划”以强调此为个人购买的地块,并不应包括该地块的房间大小或布局。(*注意之前提到的合同除外)。

与先前提出的想法相似,开发商向潜在买方可能展示的任何设计通常都会有免责声明,例如:

‘所有显示的面积都是近似值。 此处包含的信息是从我们认为可信赖的来源获得的,因此没有理由怀疑其准确性。供应商及其代理商不会对可能出现的任何错误或错误描述负责’

因此,留下买方自己据此做出天真的判断,关于公寓的设施和布局是否模糊和不具约束力、是否适合作为居住或投资的楼盘,并且涉及了大量资金。

因此,在订购楼花公寓时,买方必须明白,开发商必须遵守最低标准,但其所要求的开发质量是十分惨不忍睹的。他们没有义务披露公寓的布局,如果透露这些信息,通过免责声明即可推卸责任,开发商将试图通过仅仅满足最低要求来节省开支,从而使买方所购买的楼盘在交房或交房之前价值大幅度下降。

您必须联系法定代表人(比如我们)代替您进行交易,以获得开发商的保证,并确保您了解您正在订购的楼盘,是否值得作为住宅或投资楼盘,并确保您获得的楼盘质量大大超过最低标准。

开发延误

由于各种因素,包括建造商、承包商或分包商无法完成工程和提供某些可用的材料,造成开发工作可能的延误,在解决之后,可能会导致买方因为尚未完成而无法居住或租赁的不便。

除此之外,合同中通常包含有关开发工作的条款,通常限制买方要求开发商对未能及时完成施工进行任何赔偿的权利,例如:

  1. 买方确认并同意,在交房日期,开发工程的建设可能不会完全完成.
  2. 买方确认并同意,卖方可以继续安排或允许在交房日期之后进行此类工程.
  3. 买方承认并同意买方无权就任何开发工程给予异议,该项工作由卖方授权,并在注册细分计划完成后完成.

这些条款是不能接受的,必须通过协商改变。由于不用为开发工程承担责任,则开发商可以无限期地进行施工直至完成,但如果部分公寓是完整的,但其他公寓不是,并且在持有10%订金的情况下造成长时间的开发延误,将会侵犯买方的隐私。

买方应确保他们或其法定代表人对建造商进行尽职调查,以限制他们开发公寓的延误风险,并获得开发商对工程将按时完成的合同保证,如果没有按时完成,可以向买方提供补救措施。

楼盘的隐患

此外,鉴于对施工进度的严格限制,建筑商承担的工作往往并不彻底,可能在楼盘上留下隐患。重要的是,在交房之前,建筑商应对该楼盘进行检验,以确保符合一定的要求,并与合同规定的合同义务完全一致。

此外,重要的是,合同不限制买方对隐患进行整改的权利。通常合同将包含足够的隐患免责条款,以限制开发商在隐患方面的责任。例如:

买方承认,卖方对于任何指称的楼盘隐患,均不承担任何义务,除非买方在发出占用许可证之日起3个月内以书面通知卖方所指称的隐患.

关于此项合同条款,三个月的时间完全不适用开发方面的工程隐患。您应该聘请法定代表人来代替您协商这些合同条款很重要。

楼盘设施不完善

虽然业主立案法团不得要求对建筑物共的所有同财产进行恢复和更换的担保,但开发商不令人满意地建设开发项目的风险普遍存在,如果风险发生,将带来极大的危险。在2016年,维多利亚建筑事务所(VBA)首席执行官普里·迪比(Prue Digby)规定,建筑行业存在一个“系统性问题”,随着外部包层的正确安装,可能导致建筑物易燃。

潜在的施工问题,如易燃包层,是一个很大的风险,如果发生这种情况,可能会导致买方遭受极大的不便和经济损失(如果没有家庭财产保险)。

通过我们的服务,我们将确保您的利益将得到充分的保证。

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